• Andreas Kovar

Sanierungsbedarf bei den rechtlichen Rahmenbedingungen für Baudenkmäler

Vortrag beim Internationalen ISG Symposium, Graz, Österreich, 24. Juni 2022



Kovar & Partners engagiert sich für bessere rechtliche Rahmenbedingungen für den Schutz der österreichischen Baukultur. Auf Initiative einer Gruppe bestehend aus dem Verein Historische Gebäude Österreich, der Initiative Wirtschaftsstandort Oberösterreich, der Bundesimmobiliengesellschaft und der Burghauptmannschaft Österreich haben wir politische Maßnahmen ausgearbeitet, die allerdings noch der Umsetzung harren.


Kein Österreich-Werbefilm, keine TV-Übertragung eines Neujahrskonzerts kommt ohne historische Stadtbilder, Ortszentren und Plätze, Bürgerhäuser, Bauernhöfe, Sakralbauten, Palais, Schlösser und Burgen aus. In praktisch jeder Debatte und jeder Publikation zum Thema Baudenkmäler wird eingangs wertschätzend die hohe gesellschaftliche Bedeutung des baukulturellen Erbes für die Kulturnation Österreich betont. Zudem wird unterstrichen, welchen ideellen und volkswirtschaftlichen Wert historische Gebäude für die Regionen und das Land haben.

In der Praxis klafft zwischen dem nationalen Stolz auf Kulturdenkmäler und der Qualität der rechtlichen Rahmenbedingungen eine bedenkliche Lücke. Bereiche mit politischem Handlungsbedarf sind vor allem die steuerrechtlichen Probleme betreffend die Absetzbarkeit von Investitionen in Baudenkmäler und die zivilrechtlichen Regelungen betreffend Haftung und Gewährleistung.


Konkret zeigen wir auf, wie die gesetzlichen Regelungen für die Haftung von Liegenschaftseigentümer*innen und die darauf aufbauende Rechtsprechung dazu führen, dass insbesondere bei historischen Gebäuden eine erhebliche Rechtsunsicherheit bei der Einschätzung von Haftungsrisiken besteht. Die aktuelle Haftungssituation bei bestehenden Gebäuden wird als ungenau bestimmt, überschießend und nicht zukunftsfähig kritisiert. Sie verursacht unberechenbare Risiken und nicht zweckmäßige Mehrkosten. Durch eine verminderte Sanierungsrate ist die derzeitige Gebäudehaftung wirtschaftlich kontraproduktiv und nachteilig für den Schutz des baukulturellen Erbes.


Ein weiteres zivilrechtliches Handlungsfeld betrifft die Gewährleistungen für Bauleistungen und Materialien. Schwierigkeiten können auftreten, wenn die Frage zu klären ist, ob die beauftragte Leistung korrekt erbracht worden ist und der Auftragnehmer allen seinen Verpflichtungen nachgekommen ist.

Die zivilrechtlich vorgesehene Verkehrsüblichkeit bei den zu erbringenden Leistungen und Produkten steht im Widerspruch die Baukörper schonend zu erhalten und in einen ursprungsnahen Zustand zu bringen. Aus konservatorischem Interesse will man das Kulturerbe bewahren. Wer Restaurierungsarbeiten an Baudenkmälern durchführt, arbeitet zumeist nach bewährten herkömmlichen Verfahren und orientiert sich nicht vorrangig am aktuellen Stand der Technik. Daher sollten Planer und ausführende Unternehmen nicht auf aktuelle Standards festgelegt zu werden, wie das in Österreich durch den Rückgriff der Rechtsprechung auf Normen defacto passiert, weil einfach darüber hinweggesehen wird, dass Normen für die Baupraxis und nicht als Auslegungsbehelf für Gerichte erarbeitet werden.

Schön wenn Sachverständige auf Normen zurückgreifen, aber nicht in der Art und Weise wie das in Österreich platzgegriffen hat. Weicht eine technische Lösung vom „Stand der Technik“ ab und besteht keine explizite Vertragsgestaltung, die diese abweichende technische Lösung als vereinbart gelten lässt, droht ein Gewährleistungsrisiko, das durch die Beweislastpflicht für Planer und ausführende Unternehmen verschärft wird. Dabei kann es eine ganze Reihe von Gründen geben, um nicht so vorzugehen, wie es in einem bestimmten technischen Standard beschrieben wurde.


Der dritte Punkt, um den wir uns bemühen: Paradoxerweise können besonders hohe Investitionen in die Sanierung von Baudenkmälern dazu führen, dass diese Investitionen steuerrechtlich nicht als Betriebsausgaben anerkannt werden, wenn die Erträge hinter den Ausgaben zurückbleiben. Gerade bei alten Gebäuden, bei denen bei der Sanierung unvorhergesehene Mehrkosten entstehen und damit Baukostenüberschreitungen sehr leicht auftreten können, laufen Eigentümer*innen Gefahr, von der Finanzverwaltung für Investitionen „steuerlich bestraft“ zu werden. Aufgrund dieses Finanzrisikos unterbleiben für den Denkmalschutz erforderliche Investitionen. Diese steuerrechtliche Falle besteht seit einer oberstgerichtlichen Entscheidung seit Anfang der 90er-Jahre. Sie wurde bisher nicht beseitigt. Wenn die Erhaltung von Baudenkmälern ein wesentliches Interesse darstellt, dann müssen diese rechtlichen Lücken geschlossen werden. Investitionen in Baudenkmäler müssen als Betriebsausgabe anerkannt werden. Dazu bedarf es entsprechender Regelungen im Einkommensteuergesetz und in der sogenannten Liebhabereiverordnung.


Den Kern einer entsprechenden gesetzlichen Änderung haben wir schon einmal ausformuliert:


1. § 4 EStG wird um folgende Bestimmung ergänzt:

„Betriebsausgaben sind jedenfalls Instandsetzungsaufwendungen, die für denkmalgeschützte Betriebs- oder Wohngebäude im Interesse der Denkmalpflege oder aufgrund einer anderen rechtlichen Verpflichtung aufgewendet werden, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Dass die Aufwendungen im Interesse der Denkmalpflege liegen, muss vom Bundesdenkmalamt bescheinigt sein.“

2. In § 1 oder § 2 der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über das Vorliegen von Einkünften, über die Annahme einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit und über die Erlassung vorläufiger Bescheide (Liebhabereiverordnung) wird folgender neue Absatz hinzugefügt:

„Liebhaberei liegt nicht vor, wenn bei Betätigungen im Sinn des § 1 Abs. 1 Verluste aufgrund von Instandsetzungsaufwendungen anfallen, die für denkmalgeschützte Gebäude im Interesse der Denkmalpflege oder aufgrund einer anderen rechtlichen Verpflichtung aufgewendet werden.“

3. In § 6 der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über das Vorliegen von Einkünften, über die Annahme einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit und über die Erlassung vorläufiger Bescheide (Liebhabereiverordnung) lautet:

„§ 6. Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinn kann nur bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2, nicht hingegen bei anderen Betätigungen und Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von denkmalgeschützten Gebäuden vorliegen.“

Ziel von Vermietungen denkmalgeschützter Gebäude ist die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung dieser Objekte. Es ist im öffentlichen Interesse des Denkmalschutzes, dass für unterschutzstehende Gebäude eine nachhaltige Nutzung gefunden wird.


Und nicht zuletzt bestehen in weiteren bundes- und landesrechtlichen Bestimmungen Hindernisse, die im Interesse des Denkmalschutzes systematisch entschärft werden müssen. Dazu zählen z.B. die Richtwerte im Mietrecht und Regelungen in der Gewerbeordnung oder der Arbeitsstättenverordnung.


Mehr Rechts- und Planungssicherheit durch geänderte Rahmenbedingungen könnten Impulse für mehr Investitionen in die Bausubstanz liefern und die Möglichkeit bieten, das in der Klima- und Energiestrategie genannte Sanierungsziel von 2% leichter zu erreichen.

Verstärkte Investitionen in die bestehende Bausubstanz wären wirtschaftlich sinnvoll und würden die politischen Nachhaltigkeitsziele hinsichtlich Ressourcenschonung, Energieeffizienz, Beschäftigungspolitik und Ortsbildschutz unterstützen.


Angesichts des enormen wirtschaftlichen Werts der Bausubstanz, wir sprechen hier von einem Vielfachen des BIP, und angesichts des wirtschaftlichen und kulturellen Werts des baukulturellen Erbes auf der einen Seite und der bestehenden Schwierigkeiten in Haftungsfragen auf der anderen Seite, sollte sich die Politik mit der aktuellen Situation beschäftigen. Vor dem Hintergrund, dass durch falsche Rahmenbedingungen viele Menschen hohen Haftungsrisiken ausgesetzt sind, es laufend zu einer Fehlallokation von Mitteln kommt, die Sanierung von Gebäuden hintangehalten wird und sich die Situation durch den technischen Fortschritt weiter verschärft, sollte die Politik schnell handeln.

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